——各方人士縱論北區發展前景
研讨背景
揚州北區，在這裡确切的是指揚州市維揚區所屬從蜀岡風景區到西北繞城高速之間的區域，在曆史上，這裡就曾經是揚州的經濟文化中心。隋唐時代揚州舊城就在這裡，可謂承載了的千年繁華。
“維揚”之名最早載于公元前約五世紀由孔子編撰的《尚書•禹貢》中。書中載：遠古時期分為天下九州，其中“淮海惟揚州”，意指在東南沿海一帶為九州之一的揚州。這裡所指的揚州範圍很廣，約相當于今日之華東數省。古代漢語中“惟”通“維”，後人便把揚州又稱為“維揚”。如唐代著名詩人杜荀鶴即有描繪揚州繁華的名句：“見說西川景物繁，維揚景物勝西川。”元代詩人陳秀民在《揚州》一詩中有詩句：“遮莫淮南供給重，逢人猶說好維揚。”維揚正式作為一個行政建置的名字，最早是在元代末年：元至正十七年（1357），朱元璋部将缪大亨兵取揚州，至正二十一年（1361），在此置維揚府。據嘉靖《維揚府志》載：此時的維揚“據江海之會，所統會三州七邑，為東南咽喉樞要之地。”
隋、唐時期，是維揚曆史上空前輝煌的時期。“紫泉宮殿鎖煙霞，欲取蕪城作帝家”，隋炀帝繼位後，帶領百官群僚及數千美女宮妃，乘龍舟，浩浩蕩蕩三下揚州，在蜀岡之上建“上下金碧、千門萬戶”的迷樓，在其附近建春草、歸雁、回流等“揚州十宮”，形成恢弘壯麗的江都宮建築群。由于隋炀帝長期滞留維揚，政令皆由此出，使這裡一度成為實際上的隋代都城。
至唐代，維揚成為全國漕運、鹽鐵轉運的中心，商賈如雲，極盡繁華，是東南一大都會，與京城長安南北相峙，有“雄富冠天下”之稱。揚州城也由蜀岡之上擴大到蜀岡以南，南北長12裡，東西寬6裡，人口近百萬。唐詩中稱之為“十裡長街市井連”，“夜市千燈照碧雲”，“猶自笙歌徹曉聞”，可見當時揚州的繁華景象非同尋常。
此時的維揚，不僅經濟繁榮、商貿發達，人口興旺，而且風景非常優美，吸引了當時無數遊人不遠千裡來此觀賞，可謂人文荟萃，群賢畢至，盛極一時。著名詩人李白、孟浩然、白居易、劉禹錫、杜牧，政治家牛僧儒，經濟學家王播等人都曾駐足揚州，盛贊揚州為鐘靈毓秀、景色如畫之地。李白的“故人西辭黃鶴樓，煙花三月下揚州”、杜牧的“二十四橋明月夜，玉人何處教吹箫”等詩句均恰如其分地描繪了當時維揚的魅力，成為不朽的佳句廣為流傳。
往日繁華随着運河時代的結束已經遠去，今日的興盛随着改革開放和沿江開發戰略的實施，以及揚州城市整體規劃的方向已經悄然臨近。
依托這一區域建立的維揚經濟開發區于2006年成立，目前已經升格為省級經濟開發區，總規劃面積30平方公裡，一期規劃面積10平方公裡，現已開發啟動8平方公裡。目前區内已入駐250家工業企業，主要以機電産業、光伏太陽能和輕紡玩具為主。07年業務總收入近70億元，從業人數達2萬多人。
維揚經濟開發區結合揚城整體規劃，在維揚區委、區政府統一領導部署下，以開發區和蜀岡生态新區為載體，着力打造揚城北部新區。目前開發區已商業開發1200畝，總投入近30億元人民币，主要有占地143畝的五亭龍國際玩具城項目、占地200畝的江陽商貿城項目、蜀景花園别墅區、養怡花園、江陽新村（滿芳庭）商住項目、石油山莊以及即将推出的江蘇新能源置業集團開發的新能源•花樣年華商住項目。
揚州北部新區已具雛形，商氣、人氣正逐漸濃郁。五亭龍國際玩具城，入駐商鋪企業已達600家，今年可實現營業額20億元。一年一度的中國揚州毛絨玩具禮品博覽會将于5月18日在五亭龍國際玩具城再次隆重召開，必将為北部新區積聚更多的商氣、人氣以及财氣。江陽商貿城入駐商戶近500家，營業額達到3億元。江陽商貿城已顯現出北部新區建材集散中堅地位。即将正式啟動的揚州汽車北站和汽車4S店集中區已成為揚州北區新的亮點。汽車北站的新建必将帶來更多的人氣。占地300畝的 汽車4S店集中區已有7家企業入駐，涵蓋了奔馳、寶馬、雷克薩斯、本田、豐田、大衆等衆多知名品牌廠家品牌産品。
揚州北區正在邁入百業興旺、穩定協調的快速發展階段。
近日，維揚區開發區管委會、維揚區規劃局、國土局、建設局、商貿局等相關部門負責人和南京、揚州的專家學者以及在北區投資開發的企業代表齊聚公元國際大廈，共同對揚州北區的發展态勢、區域現狀、投資前景和需要關注的問題進行了深入研讨。
研讨會上，政府各相關部門負責人分别就區域規劃、發展概況等進行了報告，與會專家和各企業代表暢所欲言，各抒己見，分别從不同角度發表了自己的觀點和看法。大家一緻認為，北區的整體運行發展協調有序、态勢良好，區域成長前景廣闊。專家們對于以産業發展、商貿建設拉動城市開發的發展模式給予了充分肯定，認為這樣的開發是符合區域發展的要求的，因而是有發展潛力的、可持續的一種開發模式。
随着在北區生活工作的人群不斷增加，對各項生活配套，包括住宅、商業等需求會有大幅度增長，工作在北區、生活在北區将成為人們物業投資的主要驅動力。因此，北區必然和揚州西區、南區一樣，進入物業投資的高峰期。
研讨會上，大家也提出了一些需要關注的問題，對于北區的整體規劃提出了一些切實中肯的建議和意見，特别強調加快大的商貿和生活中心建設的緊迫性以及區域發展的協調性，提出對蜀岡生态風景區保護性開發的重要性。
政府相關部門也表示，北區規劃正在不斷調整中進行完善，力求充分發揮後發優勢，吸收和利用揚州西區、南區開發中積累的經驗教訓，把北區建設成産業協調、環境優美、生态健康、生活便利的現代化城市。
在這裡，我們摘錄研讨會的部分觀點，以飨讀者。
觀點一：獨特資源，形成區域發展得天獨厚的優勢
維揚區經濟開發區管委會俞揚元主任向與會者介紹了揚州北區的相關情況。揚州北區曆史積澱十分豐富，可以說，千年揚州的輝煌就是從北區起步的；今天，揚州北區的交通優勢和生态資源優勢尤其突出。北區連接京滬、甯滬兩大動脈，南接揚州港和潤揚長江大橋，甯啟鐵路橫貫全區；蜀岡生态風景區更是揚州最好的生态片區，是揚州最适合人居的地帶。
任何一個區域的發展，都需要資源的支撐。東南大學建築和房地産研究所所長、博士生導師李啟明教授在發言中以甯滬高速沿線城市和南京江甯、江北幾個區域的發展為例，說明了資源優勢在區域發展優勢上的重要反映。江蘇物業投資升值最快的區域基本集中在滬甯高速沿線，其升值速度達到其他區域的1—3倍。南京江甯和江北區域也是利用資源優勢（大學城、風景區、産業園）迅速發展起來的。
資源優勢合理開發利用後，其價值就能迅速體現出來，成為城市發展最可靠的推動力。
交通優勢為工業、物流、商貿提供了發展契機，環境資源為發展旅遊、生态觀光、服務業帶來了機遇，揚州北區也因此插上了騰飛的雙翼，成為揚州新的熱點地區也就無可置疑。
觀點二：産業先行，為物業開發投資提供堅實基礎
産業壯大形成的資金流、人流彙集在北區，形成物業投資的迫切需要，使北區物業開發面臨難得的機遇。
揚州大學房地産研究所所長張敏莉教授在發言中指出，揚州北區産業先行的戰略，為今天的區域開發奠定了堅實基礎。與很多新區開發面臨的建房等人住、有房無人住的狀況不同，揚州北區由于有江陽工業園、有江陽商貿城、五亭龍玩具城等大批生産企業和流通企業入駐，有2萬多人在此就業，同時周邊大規模開發拆遷人口安置，以及随即到來的北區開發熱潮的進一步升溫，一大批人面臨着無房可住的問題。
維揚經濟開發區管委會俞揚元主任對此深有體會，指出目前大批職工在北區工作，在其他區域生活，迫切希望在北區安家落戶。但是，目前北區住宅開發剛剛啟動，項目規模小，遠遠不能滿足現有需求。占地面積460畝的石油山莊由于隻面向油田職工，對于改善區域内的居住狀況無法産生影響。因此，俞主任呼籲各開發企業，尤其是具有良好的品牌和社會形象的開發企業到北區投資，“發展在維揚、發财在維揚、輝煌在維揚”。
高級經濟師、中國房地産策劃聯盟副主席兼秘書長郭井立對北區的變化感到十分驚訝，因為在三年前他曾經到過北區，三年後北區的變化之大出乎他的預料。北區的商貿流通和生産企業的密集度給他留下了深刻印象。由于背倚西北繞城高速這一聯通京滬和甯滬兩大交通動脈的快速通道，揚子江北路又能直通揚州港，且北與安徽相接，成為不可多得的産業集聚的寶地。未來這裡的産業發展必将有更加迅猛的發展。人氣、商氣、财氣的大融合，催生出的将是又一個“維揚盛景”。這從很大程度上昭示着北區物業投資的光明前景。
維揚區規劃局李局長也指出，由于地勢優越，思路明确，維揚經濟開發區迅速升格為省級開發區，其地位愈發凸顯出來，今後揚州北區将形成維揚開發區、揚州最大的公鐵水物流經濟區和蜀岡生态風景區三區聯動的格局。這樣的聯動産業發展帶動物業開發，進而推動北區物業投資熱潮，其趨勢已經不可阻擋。
維揚區商貿局管局長特别提到商貿配套的相關情況，把商貿産業作為帶動全區發展和提高居民生活水平、改善區域環境的重要抓手，為區域開發增添動力。
觀點三：規劃協調，推動區域價值穩步攀升
政府的全面協調規劃是發揮區域優勢的重要推動力，合理布局、協調規劃、控制節奏、規範管理，北區區域成長越協調健康，越有助于提升北區物業價值。
東南大學建築和房地産研究所所長、博士生導師李啟明教授在發言中特别強調規劃協調的重要性。李啟明教授作為城市規劃方面的權威，曾經參與和主持制訂了許多城市的規劃建設。對于揚州北區，李啟明教授十分看好。南有蜀岡風景區、北有産業園，高速通道、客運站、鐵路貨運站和港口都在城市軸線上，具備了最重要的城市發展支撐框架。李啟明教授指出，城市的區域發展要有時機、有步驟，先做什麼後做什麼很重要。充分發揮利用區域資源優勢，進行合理協調的規劃，是提升區域價值，進而推動區域發展、拉動物業投資的決定因素。
維揚區規劃局李局長對于北區規劃的一些情況作了介紹，江陽工業園區首期規劃面積10平方公裡，基礎設施配套外，還建成機械工業園、電子工業園、輕紡工業園、創業園及服務中心等多功能區。在雙塘路和揚子江路一帶規劃有大型商業集中區，配套的學校醫院和已建成的四星級農貿市場共同構成一個大型商業生活中心。
揚州大學房地産研究所所長張敏莉教授也提出，産業集聚吸引了人氣，但是隻有商貿生活中心的各項配套完善了，生活便利了，才能留住人氣，這對于物業投資價值的提升十分重要。維揚區對于北區的規劃毫無疑問把以人為本放在了首位，怎樣讓工作在北區的人們能夠在北區享受到幸福舒适的生活條件，也是關系到北區未來發展的根本問題。
江蘇新能源置業集團有限公司執行總監張有龍在講話中表明，新能源之所以選擇目前的時機投身北區開發，一個重要的原因就是在全面了解和評估了北區規劃後，認識到北區的規劃設想具有現實的依據，而且已經具備了實施規劃的所有條件。北區規劃在協調性、可行性和節奏上充分把握了北區的特點，因而給開發企業樹立了信心。
觀點四：後發優勢，讓北區物業開發起點更高
所謂後發優勢，就是雖然發展較晚，但是由于吸取先發者的經驗教訓，可以更快、更好的前進，甚至實現趕超目标。
從這個意義上講，揚州北區的發展比揚州西區、南區起步晚，但是可以從各方面吸取總結揚州西區、南區在發展中出現的問題和成功的經驗，從規劃設計、戰略調整中少走彎路，因此發展速度可以更加迅速。
揚州大學房地産研究所所長張敏莉教授在談話中指出，目前，北區的産業規劃和區域規劃考慮到了産業鍊的銜接和城市功能分區，這就是吸收了其他城市的發展思路。這樣的做法可以提升資源利用效率，提高居住質量。整個社區布局，以及工作區與生活居住區、商業區的布局都充分考慮到了城市功能的需要，最大限度改善了城市布局的合理性和經濟性，這是揚州北區後發優勢的具體體現。
高級經濟師、中國房地産策劃聯盟副主席兼秘書長郭井立對于後發優勢在城市建設中的作用也深有體會。他指出，揚州之所以把北區放在後期進行開發，一個重要原因就是為了積累經驗，在北區開發中充分運用後發優勢。揚州北區作為揚州千年曆史的發源地，對其開發利用是一件十分慎重的事情。在積累了多年開發經驗的基礎之後，再行對北區進行開發，無疑更為穩妥。因此，這也決定了北區是在更高的起點上進行的開發，這也決定了北區必然會成為揚州物業投資的新的高地。
維揚區建設局蔣局長指出在開發建設中特别注意到各種物業形态的配置。這也是從其他城市和揚州近年來城建中反映出的問題中得到的經驗。
觀點五：價格空間，是北區物業投資的助推器
後發優勢中的一個重要方面就是價格。每個區域成長都有一個過程，反映在價格上，就是由低到高有一個漸進增長的區間。
揚州西區從2000年的住宅均價1000元左右成長到6000元左右，經曆了8年；南區起步稍晚，起點更高，住宅均價從2500元左右成長到4500元左右，經曆了3年；親身參與西區和南區開發的江蘇新能源置業集團有限公司執行總監張有龍說，北區的成長速度可能更快，因為這裡的區域成熟度和當初的西區、南區相比不可同日而語。當初的西區完全是農村，産業發展幾乎是空白，南區雖然有工業園區，但是與現在的北區相比還屬于起步階段。因此，新能源對于北區的未來充滿信心。
江陽商貿城張總和五亭龍玩具城的朱總對此深有感觸，因為作為北區第一批開發者，他們見證了北區物業成長的全過程。五亭龍玩具城入駐商戶和投資額度大幅攀升，租金和營業額也同步大幅增長，使揚州玩具城的稱号更加名副其實；江陽商貿城從北區發展的帶動者轉變成北區增長的受益者，這本身也反映出北區的巨大變化和燦爛前景。他們對于新能源置業這樣的品牌開發企業進入北區表示由衷的歡迎。
品牌的力量本身就是區域成長的助推器，因為品牌注重産品自身的提高。新能源置業在西區和南區一貫以創新和高質量引領物業投資潮流，在北區也是如此。
新能源花樣年華項目總經理王友林表示，新能源•花樣年華就是要把凝聚了新能源十多年開發經驗的精髓，結合北區居民生活需要的樓盤奉獻給廣大市民，要成為讓老百姓買得起、住得好的高品質樓盤。價格空間和高品質相結合的物業必然會成為投資的熱門。
揚州大學房地産研究所所長張敏莉教授高度贊賞新能源置業的做法，她說，象新能源置業這樣具有社會責任感的企業越多，北區的發展就會越快，對于北區人民而言就越有福氣。她還呼籲，進入北區的開發企業一定要把樓盤的環境做好，能與蜀岡生态風景區相得益彰，讓揚州北區花團錦簇、四季飄香。新能源•花樣年華小區60%的地面都是綠化景觀，這樣的做法在北區帶了好頭，應該發揚光大。
研讨會上，專家學者和政府官員以及開發企業對北區物業投資前景表現出極大的信心，其根源在于政府的科學規劃、合理布局和配套政策的推動，在于揚州北區獨特的環境資源和交通優勢，在于初具規模的産業發展。我們相信，未來兩三年，将是揚州北區快速成長的時期，未來的揚州北區将呈現出令人驚歎的壯美畫卷！
轉自2008年4月14日《揚州晚報》
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